近日，济南市历城区人民法院审结了一起因查看空调外机引发的纠纷。业主刘某在查看自家空调外机时不慎坠楼受伤，遂将开发商与物业公司一同告上法庭，索赔30万余元。法院经审理认定，空调外机平台属于业主共有部分，物业公司因未尽到维护管理义务需承担部分赔偿责任，而开发商因房屋通过验收且已过质保期无需担责。同时，法院明确指出，业主刘某在无安全措施情况下进行危险操作，自身应承担主要责任。据悉，该案为小区公共区域的管理责任与业主自身安全注意义务敲响了警钟。
据案情介绍，刘某系某小区一3楼业主，该房屋由山东某某置业公司开发建设，于2019年完成竣工验收备案，刘某于同年收房。山东某某置业公司与济南某某物业公司签订有前期物业服务合同，由后者负责涉案房屋小区的物业服务。2025年，刘某在查看空调外机时，不慎坠楼受伤。事件发生后，刘某提起诉讼，要求开发商及物业公司赔偿医疗费、残疾赔偿金、误工费等30万余元。
法院经审理查明，原告刘某认为，经查看坠落的空调护栏，栏杆安装及栏杆质量存在重大问题，未能保障使用人的人身安全导致其坠楼受伤，山东某某置业公司对此应当承担赔偿责任。同时，济南某某物业公司对空调护栏负有检查、维护、管理义务，亦应当承担赔偿责任。
被告山东某某置业公司辩称，其公司按照法律规定及合同约定，完成了开发建设并通过了验收备案，也与济南某某物业公司签订了物业服务合同，已经履行开发商的全部义务，至于交付后空调护栏有没有破坏、有没有改造，其公司也不清楚，且交房已近6年远超门窗护栏2年的质保期。
济南某某物业公司辩称，空调护栏在构造上和利用上，在构造方面和利用方面均具有独立性，其他业主及其他房屋部分与此相互隔离，具有使用的排他性，这一部分应属于刘某的专有财产。根据前期物业服务协议对物业服务范围的约定，其公司仅对共用部位承担维护、维修、保养的义务，对专有部分不承担任何责任，不履行物业服务义务，共有部位的空调、护栏部分不在上述共用部位的约定范围。其公司没有对空调护栏的维护、检查义务。
法院经审理认为，涉案外机平台和栏杆在交付前已通过竣工验收并备案，可证实涉案设施符合建筑标准，原告方也未提交证据证实竣工验收材料存在不予采信之情形或存在不符合质量标准的证据材料予以反驳，故对不符合建筑标准的意见不予支持。
关于空调外机平台及护栏是否属于济南某物业公司管理范围。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条对“建筑内划区认定为专有部分”的相关规定，专有部分除构造上具备独立性外，还需具备利用上的独立性和符合不动产登记条件；经审核竣工验材料中的楼房构造图，涉案楼房的外机平台存在两户共用同一平台的情况，且《房屋不动产权属证书》所附《房屋分户平面图》的涉案外机平台未登记列入户型平面图，故涉案外机平台不具有利用上的独立性，也未列入专有部分的登记。其次，根据上述司法解释第三条规定，除明确列明的共有部分外，其他不属于专有或市政公用、其他权利人所有的场所及设施的，也属于共有部分，故对空调外机平台不存在特别约定或未列入权属证书时，应属于共有部分。法院判定，涉案外机平台不具有利用上的排他性、独立性，也未能列入特定业主所有部分的登记，在功能上应为装饰和美化房屋外观之用，故不符合专有部分的特征，应属共用部分。根据物业服务合同约定，济南某某物业对该部分负有维护管理的义务。
法院认为，该案中刘某在不具备高空作业资质和未配备安全设备的情况下至室外平台查看空调外机，自身存在明显过错，应承担主要责任；济南某某物业公司作为小区的物业公司，未能提交证据证实已对涉案平台履行了相应的维护、修缮服务与管理义务，应承担相应的赔偿责任。在案证据不足以证明山东某某置业公司对事发存在过错，且涉案空调外机栏杆早已超出保修期，故对要求山东某某置业公司承担赔偿责任的诉讼请求不予支持。综上，考虑事发情况和过错程度，判令济南某某物业承担部分赔偿责任，被告山东某某置业公司不承担赔偿责任。
济南市历城区人民法院洪家楼法庭副庭长、一级法官王闯表示，日常生活中，大家在空调外机平台安装空调外机后，很少会再行关注，但该平台的安全问题不容忽视。法院提醒市民，享有权利的同时应当承担相应的义务，权利人或管理人对外机平台及附着护栏等负有管理义务，应当不定期检查平台设施设备是否牢固，以防发生坠落造成他人损害。对一般业主而言，在无安全措施的情况下，切勿因好奇或临时事项自行翻过窗户至外机平台，以免发生站立、抓握不稳而坠楼；对物业管理公司而言，其根据合同约定及法律规定，负有检修义务，物业公司需聘请专业机构或专业人员对外机平台进行定期检修。
记者:李震 编辑:韩璐莹 校对:刘恬