来源：台海网
台海网7月28日讯（海峡导报记者 陈捷/文 杨希/漫画） 《住房租赁条例》将于9月15日起正式施行。这是我国首部专门规范住房租赁的行政法规，旨在规范住房租赁活动，维护当事人合法权益，稳定租赁关系，促进市场高质量发展，推动租购并举住房制度的建立。
这部条例有哪些亮点？条例实施前后有哪些区别？将会如何影响房东和租客的权益？房东有哪些最易踩雷点？发生纠纷怎么解决？
近日，导报记者带着市民关心的热点问题，采访了厦门的房东和租客，并邀请本报“律师来了”团队为读者解疑释惑，详解维权“租房10问”。
1问：出租房屋需要强制备案吗？
前后对比：此前备案多为自愿，且流程繁琐；新规明确备案义务，线上办理更便捷，还赋予承租人备案权，强化了对租赁关系的法律保护。
福建典格律师事务所林毅彬律师表示，出租人需做好三项核心事项：一是向承租人出示身份证明、房屋权属证明等合法出租材料，配合查询房屋信息；二是核验承租人身份证明；三是在签约后3个工作日内通过住房租赁管理服务平台备案，若出租人未备案，承租人可自行备案，且备案全程免费。
房东王先生坦言：“以前觉得签了合同就行，现在看来得赶紧线上备案了。”租客李女士则觉得备案能更安心：“万一房东一房多租，备案记录就是最好的凭证。”
2问：出租人和承租人有哪些新的权利义务？
前后对比：此前权责多依赖合同约定，易生纠纷；新规以法律形式明确双方权责，如出租人进入房屋需提前通知、押金扣减有明确边界，减少了模糊地带。
福建黎安律师事务所主任林黎晖律师梳理了双方的权责变化。出租人需保证房屋符合建筑、消防标准，不得出租非居住空间，实名签约并备案，不得擅自进入租赁住房，规范押金收取与退还，解除合同需留合理腾退时间。承租人则要配合身份核验，合理使用房屋，不擅自改结构，遵守物业规约。
租客小张最关注押金问题，他说：“之前退租时房东总以各种理由扣押金，新规明确了扣减情形，心里更有底了。”
3问：住房租赁企业如何规范？
前后对比：以往部分住房租赁企业无资质经营、资金管理混乱；新规从资质、信息备案、资金监管多维度规范，尤其监管账户堵住了“资金池”风险漏洞。
林黎晖律师指出，住房租赁企业需具备相应资质，领证后30日内向房产部门报备开业信息，发布房源信息要真实一致，建立租赁档案，从事转租经营的必须设立资金监管账户，租金押金通过该账户收付。
厦门某住房租赁企业负责人表示，已按新规调整流程，“监管账户虽然增加了财务成本，但能让租客更信任我们，长期来看是好事”。租客小林曾遭遇过企业拖延退押金，“有了监管账户，资金安全更有保障，不怕企业卷款跑路了”。
4问：中介机构有哪些约束？
前后对比：此前中介乱象频发，如虚假房源、代收资金挪用；新规明确各环节义务，加大处罚力度，倒逼中介规范经营。
林毅彬律师介绍，经纪机构需备案从业人员，不得让其同时在多机构任职；发布房源前要核验信息、实地看房，禁止为违规住房提供服务，不得代收租金押金，要明码标价并协助办理合同备案。
北京观韬中茂（厦门）律师事务所合伙人许炜律师说，新规明确规定：住房租赁经纪机构（房产中介）禁止为违规房源提供居间，严禁代收租金、押金。中介需建立房源合规审查清单，否则面临最高10万元罚款。“以前中介为了成交，对隔断房、非居住空间出租睁一只眼闭一只眼，新规让他们不敢再这么做了。”租客小吴说。
某中介门店店长说，该店已组织员工学习新规，“合规是底线，不然可能面临2万到10万元罚款”。
5问：押金退还问题如何解决？
前后对比：此前租赁纠纷大部分是押金纠纷，多因约定不清；新规从收取、保管到返还全流程规范，尤其是监管账户的引入，大幅降低了押金风险。
许炜律师指出，新规将押金规则法定化。自然人出租人需在合同中明确押金数额、返还时间及扣减情形，无正当理由不得扣减；住房租赁企业的押金需通过监管账户收付；经纪机构禁止代收押金，违者将被重罚。
租客小陈说：“朋友之前被经纪机构代收的押金坑过，新规禁止这种行为，能少走很多弯路。”
6问：租客擅自改结构，房东如何维权？
前后对比：此前维权依赖合同，举证难、执行难；新规明确侵权行为的处理途径，赋予房东更清晰的维权依据。
林黎晖律师指出，若租客擅自改结构做直播间等，房东可要求停止行为、恢复原状，拒不改正的可解除合同并要求赔偿，协商不成可通过调解、仲裁或诉讼解决。
例如，房东刘先生曾遭遇二房东打隔断分租，“以前只能私下协商，现在有法规撑腰，维权更有底气了”。租客小黄表示会更注意房屋使用规范，“毕竟违约成本提高了，不敢随便改动”。
7问：房屋维修责任，谁来承担？
前后对比：此前维修责任约定模糊易起纠纷；新规明确出租人对房屋安全的保障义务，非人为损坏由房东担责。
林黎晖律师说，非人为损坏的维修责任由出租人承担，承租人先行维修的可追偿或折抵房租。
房东郑女士觉得责任更明确了，“以前租客总把维修责任推给我，现在按规定来，省得争论”。租客小周曾因漏水和房东扯皮，“新规让责任划分更清楚，不用再为维修费纠结”。
8问：出租人最易踩雷的行为有哪些？
前后对比：此前违规成本低，部分房东心存侥幸；新规明确各类违规行为的处罚，如非居住空间出租最高罚1万元，信用惩戒全覆盖，倒逼房东合规。
林黎晖律师提醒，出租人需警惕七大雷区：出租不符合安全标准的房屋、未备案、漏验租客身份、擅自进入房屋、违规扣押金、暴力逼退租客、未报告违法犯罪行为。《条例》规定，厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间不得单独出租用于居住。
房东吴先生表示，会格外注意非居住空间出租，“以前把非居住空间隔成房间租出去，现在知道这可能被罚1万元，赶紧整改”。
9问：如何防止“二房东卷款跑路 ”？
前后对比：此前“二房东”挪用租金押金频发；新规通过监管账户将资金与企业自有资金隔离，从源头遏制卷款跑路风险。
林毅彬律师表示，新规要求转租超5套的自然人按企业标准设立监管账户，住房租赁企业转租需通过监管账户收付资金，实现 “资金流隔离”。曾被“二房东”骗租的租客小郑觉得很实用，“资金进监管账户，二房东想卷款都难”。从事转租业务的张先生已着手办理监管账户，“虽然麻烦点，但能赢得租客信任，长远看划算”。
10问：发生租赁纠纷该如何解决？
前后对比：此前纠纷解决途径单一，耗时长；新规整合多种解决方式，为当事人提供更灵活的选择，降低维权成本。
许炜律师介绍，纠纷可通过协商、调解、仲裁、诉讼解决，新规构建了多元化化解体系。
房东和租客均表示，多渠道的解决途径能节省时间和精力。“以前闹到法院费时费力，现在可以先找调解机构，效率更高。”房东李先生说。
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